автор: Олена Зварич
для “Новинарні”
Невдовзі деяким росіянам із депресивної глибинки буде простіше втілити мрію про “домік у моря” чи хоча б “хрущовку с відом на морє”. На окупованих територіях з’явиться багато так званого “безхазяйного” (за визначенням РФ) житла, яке Росія націоналізовує і надає своїм громадянам, що приїздять сюди працювати.
Річ у тім, що влада Російської Федерації обмежила в часі визнання українських документів на нерухомість − їх прийматимуть лише до 1 липня 2026 року.
Раніше останнім терміном перереєстрації української приватної нерухомості, розташованої на тимчасово окупованих землях, називали 2028 рік. Однак віднедавна терміни скоротили і встановили нову норму − для оформлення перереєстрації житла в Росреєстрі власник має прибути особисто.
Звісно, на візит до ворожих держустанов на окупованих територіях наважаться одиниці з тих, хто виїхав з-під окупаційного ярма. Решта втратить право на власні квартири, офіси, земельні ділянки дачі, і вони будуть націоналізовані.
Влада країни-агресорки прагне дуже швидко перетворити вкрадені в України території на частинку Росії, заселивши їх своїми людьми і “зачистивши” українську ідентичність.
Для цього явища існує брутальний термін – “заміщення населення”. Так було, наприклад, у німецькому місті Кенігсберг, коли туди прийшли совєти після Другої світової та перетворили його на “русскій город” Калінінград. Так було з кримськими татарами в 1944 році, яких на історичній батьківщині «”амістили” росіянами. Те саме відбувається і зараз на Донеччині, Луганщині, Запоріжжі, Херсонщині.
Із початком великої війни з територій, куди прийшов “русскій мір”, виїхало, можливо, більше половини населення. Так, до 2022 року на теренах, які потрапили під окупацію (окрім Криму), за даними українського уряду, мешкало 6,4 мільйона людей. Станом на 2025 рік в Україні було зареєстровано 4,8 млн внутрішньо переміщених осіб. Навіть якщо врахувати, що статистика ВПО включає тих, хто виїхав із підконтрольних регіонів, наближених до зони бойових дій, і не включає тих, хто оселився за кордоном, ці дані дають розуміння про частку населення, яке покинуло тимчасово окуповані території.
За даними Німецького інституту міжнародних відносин та безпеки, який спирається на аналіз відкритих російських даних, у 2024 році на окупованих територіях проживало 3,5 млн людей. І сотні, а, ймовірно, й тисячі українців продовжували виїздити.
Знелюднений, понівечений Маріуполь у жовтні 2022 року. Фото AFP
Натомість міста та містечка українського півдня масово обживають прибульці з Росії.
Координаторка проєкту Relocated Media Cluster Анна Мурликіна, яка змушена була покинути рідний Маріуполь у 2022 році, розповідає, що нині частка росіян у місті, за оцінками місцевих українців, становить до 50% мешканців. Подібну картину фіксують і жителі інших окупованих міст. По селах інакше – там зайд мало.
Втеча українців з-під окупації призвела до гострої нестачі робочої сили, і Росія намагається цей дефіцит компенсувати.
Встановити конкретні цифри, скільки росіян прибуло за майже п’ять років на загарбані землі, неможливо: такої статистики окупаційна влада не оприлюднює. Але приблизну картину можна уявити, поглянувши на окуповані міста.
Так, у Маріуполі різко збільшилася кількість мусульман. Це помічають люди, котрі мешкають неподалік єдиної в місті мечеті.
“Розповідають, що під час свят, наприклад, Рамадану, мусульмани вже не вміщаються ні в мечеті, ні на площі перед мечеттю, стають на коліна на килимки і моляться на прилеглій території. До окупації такого явища не було, всім вистачало місця в мечеті. Зараз же дуже багато людей приїхали з Татарстану, Башкирії”, – переповідає Анна Мурликіна.
На загарбаних територіях оселяються й етнічні росіяни. Наприклад, до Бердянська переїхало чимало людей з Твері.
“Твер була призначена на шефство над окупованим Бердянськом, тож від «шефів» сюди прибули чиновники працювати в комунальних службах, зокрема на водоканалі”, – розповідає журналіст Віталій Швець. Він очолює сайт “Бердянськ 24”, релоковане медіа, і має низку знайомих в окупованому місті, які інформують про ситуацію.
Насамперед захоплені Росією міста заселяють бюджетники: військові з сім’ями, вчителі, лікарі, а також бюрократичний апарат – судді, правоохоронці, комунальники, чиновники всіх мастей.
Манкуртизація українських дітей. Росія великими виплатами та обіцянкою житла заохочує вчителів приїздити працювати на окуповані території
Москва запровадила низку урядових програм, щоб заманити представників критично важливих професій на окуповані території. Насамперед це “Земський доктор” та “Земський учитель”. Особливо бракує медиків, вони на вагу золота. Охочим попрацювати тут п’ять років дають “підйомні” 2 млн рублів (приблизно 22 тис. доларів) і службове житло.
Таким чином, Росія забезпечує бюрократичну та ідеологічну інтеграцію нових окупованих територій, заповнює їх своїми громадянами, звиклими жити весь час при путінізмі.
Банк Росії у своєму звіті за 2024 рік зазначав, що це був “період підвищення мобільності росіян”: мешканці Сибіру, Кубані, Краснодарського краю, Ростовської області масово переїжджали в так звані “нові регіони”. Серед основних причин називають вищі, ніж у середньому по Росії, зарплати в окупаційних органах влади та можливість швидко розвинути власний бізнес в агросекторі та будівництві.
Але де ж селити всіх цих “прикомандированих” фахівців?
У перші роки окупації Росія намагалася показати, як жваво і красиво вона “восстанавліваєт” Маріуполь, який сама ж і розбомбила: у місті під пропагандистські фанфари почали зводити житлові комплекси економкласу, на оглядини яких у березні 2023-го приїздив навіть Путін.
Скромний російський новобуд у Маріуполі на тлі розбомблених, мертвих висоток. Осінь 2023 року. Фото Reuters
Віцепрем’єр РФ Марат Хуснуллін недавно заявив, що ринок житла на окупованих територіях повинен “задовольнити попит на переїзд росіян з інших регіонів і стимулювати будівництво нових об’єктів нерухомості”.
Для окупованих територій діє заохочувальна державна програма, яка дозволяє придбати житло за іпотекою з низькою ставкою – лише 2%, тоді як у Росії річна ставка 8–10%.
“Пільговою іпотекою користуються переважно громадяни РФ, а не місцеві мешканці, які змушені були взяти російські паспорти, для них навіть такі відсотки – це дорого, – переконує Анна Мурликіна. – Є офіційні дані російського “Єдиного інституту просторового планування”, згідно з якими лише 25% мешканців окупованих територій придбали житло за іпотечним кредитом. Думаю, ця цифра занадто завищена”.
За її словами, нового житла, принаймні в Маріуполі, Росія збудувала не так і багато, радше відновлювала ті будинки, які сама розбомбила на початку вторгнення.
Оскільки робочих рук критично не вистачало, з Росії завезли в Маріуполь, за даними Німецького інституту міжнародних відносин та безпеки, до 50 тисяч будівельників. Більшість із них лишилася надалі жити і працювати в місті.
“Як пригадують маріупольці, чомусь серед будівельників було багато бурятів, – розповідає Мурликіна. – Спершу вони оселялися бригадами в порожніх квартирах, власники яких або виїхали з міста, або загинули під час російських бомбардувань. Потім, у 2023-2024 роках, знайшовши «безхазяйне» житло, будівельники перевозили в Маріуполь свої сім’ї. Вочевидь, пізніше бурятські самосели оформили на себе ці квартири”.
Саме оце, так зване “безхазяйне житло”, а не квартири в нових будинках, місцева окупаційна влада роздає прибулим із глибинної Росії бюджетникам.
“Безхазяйне житло” – лукава термінологія окупантів.
99% залишених квартир і будинків насправді мають законних власників – це громадяни України, які виїхали з приходом “русского міра” або були вбиті.
Оголошення окупаційної влади Мелітополя про “виявлення” приміщення, що “має ознаки безхазяності”. Фото з сайту “РІА Південь”
Рішення про “націоналізацію безхазяйних квартир” окупаційні органи Донеччини у так званій “ДНР” ухвалили ще напередодні повномасштабного вторгнення РФ – у 2021 році. Тоді в Донецьку та інших містах ОРДО, окупованих із 2014-го, почали відбирати житло в українців, які не сплачували комунальні послуги.
Із початком великої війни на всіх загарбаних Росією територіях українського півдня окупаційна влада почала формувати списки буцімто “безхазяйного житла” і заселяти у вкрадені квартири прибулих “спеціалістів” – медиків, вчителів, чиновників, поліцейских, військових з сім’ями.
Офіційно визнання майна “безхазяйним” відбувається через комісії муніципалітету. Клопотання до “муніципалітету” можуть подати ЖЕКи або так звані “старші по дому” (посада на зразок управляючого багатоквартирним будинком). Якщо господар нерухомості не з’являється з російським паспортом і документами на власність, вона переходить на баланс “муніципалітету”. Ця система дозволяє окупаційній владі відчужувати будь-яку нерухомість, що приверне їхню увагу.
Російські військові в окупованому Мелітополі, травень 2022 року. Багато офіцерів отримали “віджаті” в українців квартири і перевезли туди свої сім’ї. Фото AFP
Наприклад, як повідомляє релоковане видання “РІА Південь”, так сталося з багатоповерхівкою-новобудом на вулиці Беляєва, 70 у Мелітополі Запорізької області, яку було здано в експлуатацію напередодні повномасштабного вторгнення. Люди повністю оплатили вартість квартир ще до війни, але навіть ті власники, хто не виїхав із Мелітополя, не змогли заселитися у свої помешкання, оскільки “муніципалітет” визнав весь будинок “безхазяйним” і роздав квартири переселенцям із Росії.
“Пропагандистські місцеві канали повідомили, що дім було відновлено за федеральні кошти, хоча документи й фото підтверджували, що це не так”, – пише видання.
Минулого року ватажок “ДНР” Денис Пушилін заявив, що “житло громадян, які виїхали в недружні країни, передадуть людям, які цього потребують”. Невдовзі ці бандитські методи стали нормою закону. 10 грудня 2025 року парламент РФ зафіксував механізм масового відчуження майна українців у відповідному законі.
Якщо досі громадянин України міг видати довіреність на іншу людину через консульства РФ за кордоном, то тепер процедуру ускладнили – видати довіреність або оформити перереєстрацію житла дозволено лише за місцем його розташування. Щоб туди потрапити, треба пройти фільтраційні заходи на кордоні. Дедлайн подачі документів – до 1 липня цього року.
“Зрозуміло, що майже ніхто з тих, хто виїхав з окупованих територій, не приїде на перереєстрацію, і їхнє житло відберуть “на користь міста”. У Бердянську з початку весни місяцями стоять черги до міськвиконкому та офісів “Мої документи” (установи на зразок наших ЦНАПів – “Н”). Місцеві мешканці, які лишилися під окупацією, поспішають переоформити свою нерухомість”, – розповідає Віталій Швець.
Березень 2026 року. Бердянці вистоюють довгі черги до т.зв. “муніципалітету”, щоб переоформити українські документи про право власності на своє майно. Фото: “Бердянськ 24”
Тепер буде де оселити “земських докторів”, “земських вчителів” та інших зайд.
Перспектива жити в доволі привітному кліматі й отримати службове житло з цілком реалістичними варіантами того, що воно невдовзі перейде у твою власність, приваблює на окуповані землі фахівців із депресивних регіонів РФ та “джентельменів удачі”.
За словами Швеця, у бердянських пабліках він спостерігав скандал навколо “земського доктора” з Росії, що влаштувався в амбулаторію на бульварі Шевченка: з’ясувалося, що насправді чоловік – ветеринар.
А в Новій Каховці, що на Херсонщині, виявили “земську вчительку” без диплома педагога, лише з коротким досвідом роботи в дитсадку в Іркутській області.
Загалом на початок 2026 року на окупованих територіях нараховувалося, за даними від голови Росреєстру Олега Скуфинського, близько 5,5 млн об’єктів нерухомості. Із них 550 тисяч об’єктів, на які немає документів, і 330 тисяч гектарів землі, яку можна “вовлечь в оборот”.
Названа чиновником цифра видається неправдоподібно малою, в будь-якому разі вона суттєво зросте, оскільки процес “інвентаризації” має завершитись до кінця року.
Ідеться не лише про житловий фонд, “віджатий” в українських громадян, – “безхазяйними” і “неперереєстрованими” названо цілі майнові комплекси: ресторани, магазини, підприємства, автозаправки, готелі тощо. Звісно, ті, які загарбники досі не встигли експропріювати.
Так, за даними повноважної Мелітопольської міської ради (яка діє на підконтрольній території України), лише в березні 2026 року на тимчасово окупованих територіях Запорізької області було “націоналізовано” Росією близько 200 об’єктів нерухомості, зокрема й тих, що розташовані недалеко від фронту, в Пологах і навколишніх селах.
“Серед відібраного в березні квартир і приватних будинків не було. Нині влада все більше відбирає бізнес”, – зазначають у Мелітопольській міськраді. Зокрема, до “безхазяйного” потрапили недобудови, сонячна елктростанція в Бердянську, бази відпочинку, кафе, аптеки, продуктові магазини.
У міськраді вважають, що на ці бізнес-об’єкти поклала око команда “гауляйтера” Євгена Балицького. Балицький відомий тим, що в 2022 році рейдернув у Мелітополі та інших містах приміщення й інфраструктуру ритейлерів АТБ, “Сільпо” та “Єва” й відкрив на їхній базі мережу магазинів “Мера”.
Читайте також:
Запорізький колаборант Балицький заочно отримав довічне
Юридична перереєстрація і нове брендування вписуються в загальноприйняту практику окупаційних адміністрацій змінювати вивіски і юридичні дані, аби надати вкраденому майну вигляд буцімто нових об’єктів.
На початку цього року в Росії було заявлено про плани розвитку захоплених територій, розроблені “Внєшекономбанком РФ” спільно з “Єдиним інститутом просторового планування”. Горизонт планування – до 2045 року. До реалізації планів мають намір залучити (читай – переселити з Росії) понад 114 тис. осіб.
Директорка російського Єдиного інституту просторового планування Діна Сатарова приїхала з Москви до села Хорли на Херсонщині, щоб ознайомитися з планом побудови тут морського курорту. Фото: ЄІПП
А планів – громаддя: зведення на окупованих землях понад 13 млн кв. метрів житла, сотні дитячих садків і поліклінік, кілька десятків шкіл, прокладення та реконструкція понад 3270 км доріг, будівництво залізничних станцій і причалів для яхт, реконструкція 4 аеродромів, створення 8 підприємств машинобудування та 15 заводів з виробництва будматеріалів тощо.
Крім того, окупанти хочуть розвивати туризм, оцінюючи потенціал Маріуполя, Генічеська, Кирилівки, Арабатської стрілки та всього узбережжя Азовського моря, а також сіл на Чорноморському узбережжі біля Скадовська в 9,4 млн туристів на рік. Для цього задумано збудувати низку готельно-відпочинкових комплексів. Зокрема, курорт, що працюватиме цілий рік, хочуть звести за бюджетний кошт у місцевості, яка досі вважалася безперспективною, – поблизу села Хорли, на півдорозі від Кримського перешийка до Скадовська.
Море – привабливий ресурс. Навіть якщо поруч з ним розташована військова база.
Серед залишків ще не експропрійованого майна, які недавно були визнані “безхазяйними”, опинилися й кілька дорогих будівель на Азові, зокрема, котеджі “Береза”, “Удача” і “Гук” у Кирилівці, база відпочинку “Адмірал” на Бердянській косі, кафе “Баракуда” та інші.
Рекреаційна зона Бердянська коса. Її вже обживає туристичний бізнес з Росії. Фото з відкритих джерел
На сьогодні відчутний попит пересічних росіян – саме на нерухомість в населених пунктах біля Азовського моря. Як повідомляло російське видання в екзалі “Медуза”, в ріелторських групах у соцмережах заявки від бажаючих придбати дім чи квартиру в Маріуполі почали з’являтися 3 травня 2022 року, коли в місті ще тривали бої.
Але, зауважує маріупольчанка Анна Мурликіна, росіяни з благополучних регіонів хочуть не постійно жити в Приазов’ї, а просто мати власне житло біля моря, щоб використовувати його влітку як дачу для родини або здавати курортникам.
Чекайте, скажете ви, так це ж уже було! Розвиток туристичного потенціалу поруч із військовими базами, звабливе тепле море, “не хочу уезжать из Крыма, здесь было так душевно, по-домашнему”…
Окупацію, анексію, рейдерство нерухомості і поступове “заміщення” значної частини місцевого населення росіянами країна-агресорка вже випробувала у 2014 році у Криму. Відмінність у тому, що півострів вона захопила без бойових дій, і більшість його мешканців не стали біженцями, а проукраїнськи налаштовані кримці, які виїхали на материкову Україну, мали можливість із часом продати своє житло або переписати на родичів, які лишилися на півострові.
“Самопроголошений мер Севастополя повідомляв, що населення міста за перший рік анексії зросло на 15%. За кілька років півострів перетворився на велику військову базу, – пригадує експертка Національного інституту стратегічних досліджень Юлія Тищенко, яка досліджує кримську тематику з 1990-х років. – Фактично відразу після анексії до Криму приїхали за федеральними програмами вчителі та держслужбовці з Росії. Вже у вересні 2014 року місцеві школи перейшли на російські освітні програми”.
Відтак приїхали будівельники, виник будівельний бум, мешканці російської півночі та Зауралля з товстими гаманцями потягнулися купувати “домікі у моря”. Оскільки Крим не зазнавав повітряних ударів, як це відбувається зараз, будівництво там велося значно масштабніше, ніж в останні роки в Маріуполі та в окупованих районах Запоріжжя, а тим паче Херсонщини.
За 12 років окупації на півострів переселилися, за оцінками Меджлісу кримськотатрського народу, понад мільйон росіян. Це майже половина довоєнного населення Криму (у 2013 році, згідно з даними Державної служби статистики України, в АРК мешкали 1 965 178 осіб).
“Це було планове заміщення населення Криму. Це міжнародний злочин, порушення міжнародного гуманітарного права“, – підкреслює Юлія Тищенко.
Вочевидь, якщо все піде за планом Кремля, населення на українських територіях, окупованих у 2022-му, за роки також зміниться до невпізнаваності.
Юсуф Куркчі, перший заступник міністра з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій і ВПО у 2016-2019 роках, розповідає, що сценарії демографічної політики в разі деокупації були розроблені ще в перші роки після анексії Криму.
“Ми виходили з того, що Римський статут чітко кваліфікує переміщення частини власного населення на окуповану територію як воєнний злочин. Це означає, що посадовці, які санкціонують програми на кшталт «житлових сертифікатів» для стимулювання переселення, стають об’єктами потенційного кримінального переслідування. Щодо самих переселенців, то з точки зору міжнародного гуманітарного права, їхнє перебування на окупованих територіях є незаконним, отже, вони не підпадають під статус “захищених осіб”, – підкреслює Куркчі.
Люди зривають російські плакати після деокупації Херсона восени 2022 року. Фото AFP
За словами ексчиновника, у перші роки анексії Криму розглядалися три моделі “демографічного реверсу”, від найбільш ліберальної до жорсткої. Очевидно, що обставини змінилися, і кривава війна, яка триває вже п’ятий рік, не залишає вікна можливостей для дипломатичних реверансів у разі звільнення хоча б частини окупованих земель.
Та ще наперердодні повномасштабного вторгнення московитів уряд України схилявся до “жорсткого” сценарію. Його суть коротко описував у 2021 році Олексій Резніков, на той час віцепрем’єр-міністр України – міністр з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій: всі громадяни Росії, які прибули на окуповані землі, “є пособниками злочину, що його вчиняє Кремль, і після деокупації мають бути видворені з України”.
Щось підказує, що у випадку деокупації московити не чекатимуть видворення, а самі покидають крадене житло й ретируються на історичну батьківщину.
Сьогодні юристи радять співвітчизникам, нерухомість яких на ТОТ вкрала Росія, підтверджувати права власності на своє майно. Особливо це важливо для тих громадян, які набули право власності до 2013 року, коли ще не працював Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, а всі дані зберігалися в паперовому вигляді в БТІ (Бюро технічної інвентаризації).
Звісно, державні органи України не мають доступу до архівів БТІ, що лишилися під окупацією, але як доказ права власності на квадратні метри житлоплощі слугують документи, видані до війни в БТІ та нотаріусами.
“Згідно з українським та міжнародним правом, усі угоди, правочини окупаційної влади є незаконними і не створюють жодних правових наслідків”, – наголосила в коментарі Радіо NV юристка Центру стратегічних справ Української Гельсінської спілки з прав людини Наталія Войнова.
Отже, якщо Україні вдасться звільнити вкрадені території, нерухомість буде повернута власникам.
Читайте також:
ЕКСКЛЮЗИВ. “Люди тут уже не живуть — вони чекають смерті”. Що відбувається в окупованих Олешках
〉〉 Вподобали статтю? Найкращий лайк - переказ 50, 100, 200 грн. для гонорарів авторам "Новинарні". Наші рахунки – тут.
〉〉 Кожен читач "Новинарні" має змогу налаштувати щомісячний переказ на довільну суму через сервіс Patreon - на підтримку редакції.
Ми виправдовуємо довіру!
