Як змінилися ціни на оренду житла в Україні після 2022 року? ℗

Після початку повномасштабного вторгнення у 2022 році ринок оренди житла в Україні суттєво трансформувався. Переміщення значної кількості людей з регіонів активних бойових дій створило диспропорції в попиті та пропозиції, що вплинуло на орендні ставки. У безпечніших областях, зокрема на заході країни, відбулося раптове підвищення цін, тоді як у прифронтових і тимчасово окупованих регіонах попит помітно впав. Наприклад на ДІМ РІА оренда квартир у Львівській чи Івано-Франківській областях зросла саме через збільшення кількості ВПО та пов’язані з цим ризики й потреби.

На цьому тлі орендодавці коригують умови договорів, пропонують короткострокові варіанти оренди, іноді практикують більш жорсткі вимоги до потенційних орендарів. Останні, своєю чергою, орієнтуються не лише на ціну, а й на стан об’єкта, безпеку району, наявність укриттів чи бомбосховищ поблизу та можливість швидкого виїзду в разі загострення бойових дій.

Ключові чинники впливу на ринок оренди

Значна частина цінових коливань пояснюється одночасним впливом декількох факторів, які за умов війни набувають особливої ваги. З одного боку, йдеться про макроекономічні чинники та рівень довіри до фінансових інструментів, а з іншого – про локальні обставини в кожному місті чи регіоні.

Перед тим як виділити головні аспекти, варто зазначити, що всі вони тісно взаємопов’язані та можуть посилювати чи нейтралізувати один одного залежно від поточної ситуації.

• Воєнні ризики та безпека. У регіонах, де ще тривають бойові дії або прилеглі до зони обстрілів, ціна може бути нижчою, оскільки попит там обмежений. У безпечніших областях, навпаки, орендні ставки часто “перегріваються” через велику кількість переміщених осіб.
• Стан житлового фонду. Частина житла зруйнована чи пошкоджена, що штучно знижує загальну пропозицію. Власники вцілілої нерухомості часто підвищують ціну, користуючись дефіцитом.
• Економічна ситуація. Інфляція, коливання курсу національної валюти та зниження рівня доходів впливають на можливості орендарів сплачувати високі орендні ставки.
• Міграційні процеси. Люди, які виїхали із небезпечних регіонів, формують високий попит у безпечніших містах. Одночасно відбувається спад інтересу до оренди в містах, прилеглих до зони бойових дій.
• Зміни у поведінці гравців ринку. Орендодавці можуть висувати додаткові вимоги (застави, перевірка платоспроможності), орендарі – наполягати на укриттях, ремонтах та прозорості умов договору.

Загалом можна стверджувати, що всі ці чинники у комплексі визначають поточну динаміку цін, яка є вкрай неоднорідною залежно від регіону.

Особливості зміни цін у різних регіонах

Війна посилила відмінності між економічно розвиненими центрами, західними областями та тимчасово небезпечними регіонами, де тривають чи тривали активні бойові дії. Розглянемо, як змінилася ситуація від області до області.

• Захід України. Львів, Івано-Франківськ, Ужгород та прилеглі райони прийняли значні потоки переселенців. Через зростання попиту вже в перші місяці війни, оренда швидко подорожчала, подекуди навіть у 1,5–2 рази. З часом напруга злегка вщухла, проте вартість тут і досі перевищує довоєнні рівні.
• Центральні регіони. У Києві на початку повномасштабного вторгнення чимало людей виїхало, і ціни тимчасово просіли. Але після відновлення ділової активності та повернення населення орендні ставки знову пішли вгору. У містах-сателітах столиці (Буча, Ірпінь, Вишгород), які зазнали руйнувань, ринок ще відбудовується, тому коливання цін залежать від конкретного стану житла.
• Схід і Південь. У багатьох містах і селах пошкоджено або зруйновано тисячі житлових будинків. Ризикована безпекова ситуація й відтік населення спричинили скорочення платоспроможного попиту. Зняти житло тут набагато дешевше, ніж в довоєнні часи, проте там, де житло вціліло, орендодавці іноді підвищують тарифи через гостру нестачу пропозиції.
• Північні регіони. У Чернігівській та Сумській областях ситуація з орендою неоднозначна: з одного боку, ринок відновлюється повільно, з іншого – попит з боку тих, хто повертається, може раптово підіймати ціни на обмежену кількість якісного житла.

Як наслідок, ринок оренди сьогодні являє собою мозаїчну картину, де можна знайти як значно завищені, так і знижені пропозиції, залежно від конкретної локації та поточних міграційних хвиль.

Прогноз і рекомендації для учасників ринку

Тривала повномасштабна війна створює умови високої невизначеності, тому експерти схиляються до обережних прогнозів. Передусім слід очікувати, що геополітичні та економічні ризики зберігатимуться, а розвиток ситуації на фронті й надалі впливатиме на динаміку орендних цін.

Власникам житла, яким цікава його оренда, важливо зважати на кілька факторів і правильно оцінювати ризики:

• Офіційне оформлення відносин. Наявність чіткого договору оренди захищає як орендодавця, так і орендаря. Це знижує правові ризики та дає прозорі умови розрахунків.
• Інвестування в ремонт і безпеку. Наявність укриттів, генераторів чи запасів води стає важливим конкурентним фактором, здатним підняти ціну оренди навіть у відносно спокійних регіонах.
• Співпраця з перевіреними сервісами. Розміщення оголошення на DIM.RIA дозволяє знайти більш платоспроможних та відповідальних орендарів.

Своєю чергою, громадянам, які шукають житло, варто дотримуватись кількох основних рекомендацій.

• Перевіряти стан житла. Через руйнування та пошкодження в деяких містах можна натрапити на небезпечні або не придатні для проживання об’єкти.
• Уточнювати умови оплати комунальних послуг. Інфляційні процеси можуть підвищувати тарифи, тому бажано зафіксувати в договорі, хто саме та в якому обсязі покриває ці витрати.
• Ретельно вивчати район. Оцініть в якому районі знаходиться квартира –  інфраструктуру, доступність медицини, магазинів і транспортне сполучення, а також наявність укриттів. Безпека стала пріоритетом для більшості орендарів.

Щодо середньострокової та довгострокової перспективи, фахівці вважають, що після завершення активної фази бойових дій почнеться активне відновлення зруйнованих регіонів. У міру відбудови інфраструктури та повернення людей попит на місцеву оренду зростатиме, проте паралельно з’являтиметься нова пропозиція. Це має поступово стабілізувати та вирівняти ціни. 

Зміни на ринку віддзеркалюють глибокі суспільно-економічні процеси, спричинені війною. Ціни у безпечніших регіонах істотно зросли через приплив внутрішньо переміщених осіб, у прифронтових і постраждалих зонах пропозиція нерухомості скоротилася, а попит здебільшого став спорадичним і залежить від поточної безпекової ситуації. Усе це дає підстави стверджувати, що ринок оренди перебуває у стані перманентної адаптації, яка триватиме доти, доки воєнні загрози не будуть зняті, а економіка не повернеться до стабільної роботи.

Попри складнощі, певні тенденції все ж дозволяють прогнозувати відносне зниження цін у регіонах, котрі матимуть змогу швидко відбудуватися та забезпечити достатньо нової пропозиції житла. Проте найпевніше цей процес буде поступовим і нерівномірним. Для орендодавців важливо підтримувати нерухомість у належному стані й реагувати на запити ринку, а орендарям – ретельно обирати житло, керуючись як безпековими, так і економічними критеріями.

Матеріал публікується на правах реклами ℗